雪佛兰景程报价(雪佛兰景程报价及图片 2006)
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- 2022-07-15
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最近整理二手房成交数据,以贝壳和我爱我家为主。继前三篇,成交数据-湖西,成交数据-零陵,成交数据-东湖邻里,成交数据-奥体,本文说说京城和东沙湖。
以下为正文:
1.京城板块
城景一般指现代大道以北、九龙医院附近的住宅区。板块很小,2008年左右开发的板块属于公园中生代,因为公园是由西向东开发的,以金鸡湖周边一圈为核心,而京城正好处于“湖”和“非湖”的边缘。
比如星湖国际这个小区,有的房子是湖景的。不过说到翡翠国际,基本上就是白塘公园的景观了。再加上京城有京城小派,所以总体来说,盘子还是比较漂亮的,不是很受欢迎。
向上方向没有湖景,所以高层改革不够;下一级改革位置好,自然价格不会便宜。所以京承板块的定位基本和仓位一致,高层改革提不上来,但也不是刚需触手可及的区域。一般来说,这方面的之一次或第二次改进有很多客户。
先看每个小区的成交均价。总价基本在550w-700W区间,除了翡翠国际的小房子成交比较多(房子比较老,位置一般)。
看每个小区的成交/户数和成交/挂牌比例(最后两行)。两者的比例越高,社区的销售越好。如上图,按顺序排列住宅区,板块热度一般。
以下是对社区的简要介绍:
中海星湖国际
第二个开盘的项目在城景板块,位置更好,与雅戈尔坡爵分开,还有一些湖景房。2007年4月开盘,小高层,均价6800元/平米。当年前排一览无余,湖景还是很不错的。
当年没有星海湾和京城学校(一所都还没建),星湖国际离CBD很近。基本上是和玲珑区的雅戈尔珀爵竞争(两个小区离得比较近,同时期价格差不多)。而且星湖国际是别墅,所以卖的很好。差不多到了2007年底,就全部清盘了。
整个项目卖了不到一年,一期均价从6800涨到最后的8800。当年真的是湖东非常火的楼盘,卖的比玲珑片区的都好。
所以现在星湖的国际价格和博爵基本持平,几乎不受京城和万行学校的影响。是同一批竞品,而且距离近,学校之间的差距也不一样,所以市场基本相同。
星湖21年国际成交主要集中在1-3月(不含别墅数据)。1月份一套别墅更高成交价接近9W,创下小区历史新高。21年成交均价61558元/平米,95平米和139平米是主要成交主力。
海一品
尚艺品和星湖国际差不多同时开业。不同的是星湖国际卖一年,海尚卖五年多(体量大)。
公寓楼多,体量大,有40多平的小学区房,也有200多平的大改善房。公寓板块成交量一直在京城板块先例,品质一般。当年是分区开发,大连的开发商以斜坡设计为主,公寓楼质量一般。
近20年来,海商成交主要集中在1-3月,成交均价52087元/㎡。成交以90多平米和120多平米为主。
中央景城
京城板块另一个大型住宅区,2008年7月首开销售周期,2015年4月底销售十几套。跨度长达8年,也是在建房后期开发的项目。京城之后基本没有建房用地(海德在京城后面)。早年户型西、东到处盖房子,属于盖房子的时代。10年后,公园基本修好了。
京城小区也很大,算是高端改善建房。而地方国企常规运营,改善只是可以理解,体量大。所以景城小区质量只能说一般,大户型不错。
21年来,中央景城成交主要集中在1-3月,成交均价53915元/㎡,成交主力为93㎡和110㎡。
绿地华二明道第
京城板块最后一个项目,2011年10月开盘,均价1W左右,很有意思。这个项目原本是翡翠国际的一部分土地,是上海静安开发的。后来绿地合并吸收上海静安后,翡翠国际土地自然落入绿地手中。
所以最早的时候绿地华尔道的围挡叫翡翠国际二期,现在贝壳上还在展示。考虑到翡翠国际是整个京城板块的之一个开发项目,绿地花二道是京城板块的最后一个项目,有时候影子里会有很多有趣的巧合。
绿地之路应该算是苏州最著名的绿地项目了。小区质量还可以。离白塘公园近,加上新房龄,京城热度还是比较高的。
中央景城近20年的成交主要集中在1月份,成交均价55946元/㎡,主力成交88㎡。
2.东沙湖板块
东湖板块一般指现代大道以北、白塘公园至东沙湖生态公园的区域。曾经和奥体并称“远湖东板块”,现在却比奥体板块热多了。板块主要由太阳城、逸城帝国(不含别墅、天辰)、九龙仓帝国一改、白塘1号以及万科岭东、旭辉铂府改善组成。
整个板块比较新,奥体中心和京城略新,但是配套比较一般,围绕邻里中心建设。另外现代大道空那边的商业也没有开发,给人的感觉目前会略偏。
先看各个小区的成交均价,大致可以区分出奥体板块的改善型梯队和刚需型梯队。
700W以上梯队小区 *** :徐汇博悦公馆、万科玲珑东区。
500-550W梯队小区一套:太阳之星天一(4区)、码头时代上城1-4区、白塘1号。
400W以内的梯队社区 *** :太阳之星1-3区(不含天一)、逸城花园(1-3期)
看每个小区的成交/户数和成交/挂牌比例(最后两行)。两者的比例越高,社区的销售越好。如上图所示,给单元格一个序列。
板块内部住房比奥体院略少,内部住房结构很像。有刚需社区、先改社区、高改社区,但水平比奥体院略差。
重点房源的热度很差,同价位的小区比奥体差很多。
对比两排的比例,奥体几乎是东沙湖的两倍。基本可以定义为奥体的卖出周期是东沙湖的一半,流动性好很多。
先简单介绍一下社群,时间因素,就不说了。
徐波乐府
印象中旭辉是苏州之一个高端市场,曾经的湖东王(不是别墅)。现在徐汇在苏州的口碑很好,主要是铂悦府和铂悦西湖在玩。在此之前,徐汇以刚需闻名。你没事打开贝壳看看关旭的二手房,就知道徐汇有多早了。
最早有记载的白金之家的名字,本意是白鹿原,后来推广了一段时间后改成了白金之家。也正式开始了徐汇“白金”和“房子”体系的完善。居住区的位置发生了变化,最小面积为140平方米。当时的唐宁芙不知道铂宅的设计方案有没有参考。简而言之,这两个住宅区的位置非常相似,越大越贵。
整体热度不如唐宁府,小区成交量相差很多,但也不便宜,总价相差不大。
2010年铂悦府成交均价65680元/平方米,主力成交141平方米。
白衣号
白塘一中是东沙湖的一个奇葩存在,离京城板块更近,但是学区在东沙湖,所以白塘的价格一直远远低于马路对面的绿地华尔路。开发商是新加坡星狮。来自新加坡的开发商都知道仁和、金禾,但很少有人知道百唐。而且社区的开发周期已经长达10年。到现在还是没有前排别墅。
简而言之,这个社区没有很好的定义。又不是改善了或者刚需。
18年8月,白塘1号拿出最后48套房,也就是传说中的白塘3期,然后当晚售楼处的客户晚上排队,就是为了预约选房。平均申报价格为3.6W
如果有印象的话,一定记得当时园区三大倒挂神同时获得预售,开启了园区一波限价房新政。
另外两个分别是苏洲中心9号和唐宁大厦。结果两人的升值幅度都很可观。只有抢到白糖的,可能会损失一些利息钱。
所以也有抢不到公园倒挂盘的情况。
很多人问我为什么白糖是低价,我也说不出为什么。
小区还可以,小区质量还可以,园区第二新小区稀缺;还有很多住宅单位,包括一、二期毛坯,三期制服。有80多套公寓房和190多套公寓房。小区物业也不错,换成大和(风和日丽的优雅),小区位置也不错。不然那么多别墅和大平楼都是名义上的吗?
如果硬要我说,只能说小区定位不够纯粹,刚需不像刚需,改善不像改善。就像自己所处的位置,京城不是京城,东沙湖不是东沙湖。
因此,这是一个美好的社区。
不过小区性价比真的不错。很多房子的精装修均价只有4W左右,比隔壁的九龙仓帝国还要便宜。只需要改变和冲刷就值得了。毕竟位置真的还可以。
白宫一号整体热度很差,成交率很低。不过这种冷门的小区一般都是有利的,很容易找到自己喜欢的房子。
2010年白塘1号成交均价43343元/㎡,主力成交135㎡。
这两个板块的介绍就到此为止吧。至于其他没有提到的社区,后面会有详细更新的文章。本文主要基于交易数据。
如果考虑在园区买房,可以参考之前写的其他几篇文章。
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